住宅ローンの繰上げ返済

住宅ローンの返済中にまとまったお金を返すことを繰り上げ返済といいます。

手元に余裕資金がある際は、金利が低く預貯金の利息が増えない場合などは、貯金めるよりも、将来の返済分を着実に減らすほうが金額的にも効果が大きくなります。

繰り上げ返済した分はすべて元金の返済に充てられます。
よってその分の利息支払いをまるまる減らすことができるメリットがあります。

特に返済し始めのうちは利息の支払いばかり多くて元金がなかなか減らないのが悩みですが、逆に言えば繰り上げ返済の効果がそれだけ大きいということ。
場合によっては繰り上げた金額より多くの利息をカットできるケースもあるのです。

繰り上げ返済の裏技（ウラワザ）

自己資金は手元にとっておいてローンの借り入れを増やし、後で繰り上げ返済するという裏技もあったりします。

例えば3500万円の住宅ローンを頭金800万利用する場合と、300万円は手元に残し（後で繰り上げ返済するため）、同じ30年間ローンを組んだとしましょう。

毎月の返済額は頭金の少ない後者の方が当然高くなりますが、数年後300万円をよりお得な返済期間短縮型で繰り上げ返済すると、なんと返済総額は頭金に800万円使った場合よりも約200万円ほど安くなってしまうのです。

理屈はこうです。

金利と返済期間が同じならたくさん借りたほうが返済額は多くなるのが当然ですが、支払う利息だけでなく毎月返済する元金も増えるのです。
そのため、毎月返済額を減らさずに2年後に300万円繰り上げ返済したほうが、最初から300万円少なく借りるより元金の減り方が早くなり、総返済額も軽くなるというわけなのです。

つまり、支払い期間を同じではなく、毎月返済額を同じにする場合は、たくさん借りて後で繰り上げ返済するよりも、頭金を増やして返済期間を短くしたほうが当然お得です。

返済期間をあまり短くすると毎月返済額が増えて返すのが大変になりますが、返せる範囲でなるべく返済期間を短くするというのが基本でしょう。

繰り上げ返済の種類 »

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