住宅ローンの借り換えの目安と比較

住宅ローンの借り換えで得するのはどのようなケースでしょうか。

一般的にはローン残高1000万円以上、返済残期間10年以上、金利差1％以上が目安と言われています。
借り換えても返済額が少ししか軽減されないと、借り換えに伴う諸費用のほうが高くついてかえって損してしまうケースがあるからです。

住宅ローン残高による借り換えの比較

住宅ローンの残高が多く残っている場合と、残り少ない場合では、借り換えによるメリットはどちらが大きいでしょうか。

一般的にローン残高が2倍だと軽減額は2倍以上になる可能性があります。

これは住宅ローンを新しく借りる際の手数料が、ローン残高が2倍になったからといって手数料も2倍になるわけではないためです。

返済残期間が長い場合と短い場合ではどうでしょうか。

実は返済期間の違いによる総軽減額はあまり変わりません。
これは返済期間が短いほど諸費用のうちローン保証料が少なくて済むため。
返済期間が長いと総返済額の軽減額が大きくなりますが、保証料も増えるので相殺されてしまうというわけです。

短期間で同じ軽減額を稼げるので、残期間が短いほうが得といえるでしょう。

借り換えによる金利差によるお得度ですが、当然、金利の差が大きいほど総軽減額が大きくなります。

金利差1％と2％とでは総軽減額に2倍以上の差がでることも。
これは金利の高低が諸費用に影響しないため、総返済額の軽減額の差がストレートに借り換え効果に反映するためです。

もし金利の差が0.5％程度だと軽減額もわずかであり、住宅ローンの借換の手続きにかかる労力を考えるとあまりお得ではないかもしれません。

ローン残高にもよりますが、返済残期間が10年より短くても金利差が1％以上あれば借り換えを検討してみる価値はありそうです。
見方を変えると、返済残期間が長めでも借り換え後の返済期間を短くするという手もあります。

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